Immobilier

1. Quand l’intervention du notaire est-elle nécessaire ?

Dès qu’une convention porte sur le transfert d’un immeuble (et plus généralement sur un droit immobilier), l’intervention du notaire est nécessaire. La raison en est que pour être opposables aux tiers, les actes relatifs à des immeubles doivent être transcrits à la conservation des hypothèques et que seuls des actes authentiques sont admis à la transcription.
Nous sommes notamment à votre disposition pour les actes suivants :

  • l'achat ou la vente d'un bien immeuble (terrain, appartement, maison etc.),
  • les actes de base (division d’une maison en appartements),
  • les partages,
  • les ouvertures de crédit, les constitutions d’hypothèques et mandats hypothécaires,
  • les donations d’immeubles,
  • les constitutions de droits réels comme les contrats d’emphytéose ou de superficie, le leasing immobilier,
  • les actes de division d’un terrain,
  • les baux (de résidence principale, à ferme, commerciaux ou de droit commun).

Un bail n’implique pas de transfert de droit immobilier mais la concession d’un droit de jouissance limité dans le temps. Par conséquent, les baux ne doivent pas être signés devant notaire (sauf si la durée du bail excède 9 ans ou en cas de quittance de trois ans de loyer). Pour l’établissement d’un contrat de bail, vous pouvez vous adresser tant à un notaire qu’à un avocat, un agent immobilier ou l’association de défense des consommateurs.

2. Quel est le régime fiscal des transactions immobilières ?

Chacune de ces opérations est soumise à une taxe, les droits d’enregistrement, qui varie en fonction du type d’acte. Ainsi par exemple :

  • une vente est, sauf réductions prévues par la loi, soumise à un droit d’enregistrement de 12,5% sur le prix (ou sur la valeur réelle du bien vendu si le prix est inférieur à la valeur réelle, par exemple en cas de « vente à prix d’ami »).
  • la constitution d’une hypothèque est soumise à un droit d’enregistrement de 1% sur le montant de l’hypothèque (en principal et en accessoires).
  • Etc.

3. Comment se déroule typiquement la vente d’un immeuble ?

La vente/l’achat d’un immeuble se déroule typiquement selon le schéma suivant :

A. L'accord des parties

L’accord des parties est généralement formalisé dans un compromis de vente, signé par le vendeur et l’acquéreur. C’est à partir de cet accord que les parties sont liées (d’acheter ou de vendre), bien que le transfert de propriété et le paiement du prix soient conventionnellement reportés à l’acte notarié. D’un point de vue fiscal, c’est également l’accord des parties concernant la vente qui est déterminant pour savoir si des droits d’enregistrement sont dus, et non pas la formalisation de cet accord, par exemple dans un acte notarié. Il est donc très important de s’informer avant de signer un document d’offre ou de compromis de vente. Le notaire, dans le cadre de la préparation du compromis de vente, examinera une série de documents parmi lesquels le titre de propriété du vendeur, c’est-à-dire l’acte par lequel il est devenu propriétaire du bien vendu (acte de vente, acte de partage, déclaration de succession etc.).

B. Les recherches légales à effectuer par le notaire

La loi impose au notaire, avant la signature de l’acte notarié, d’interroger certaines administrations sur entre autres le statut du bien vendu (ce que l’on appelle « faire les recherches légales ». Parmi ces recherches, il y a notamment :

  • Recherches hypothécaires. Elle sert à vérifier que le vendeur est bien propriétaire du bien vendu, à vérifier l’actualité du titre du vendeur, déterminer les hypothèques qui grèvent toujours le bien et dont il faudra obtenir la radiation pour que l’acquéreur ait un bien libre d’hypothèque, etc
  • Recherches cadastrale, pour connaître l’emplacement, la désignation, le revenu cadastral (qui détermine le montant du précompte immobilier) et la superficie cadastrale du bien ;
  • Recherche urbanistique, pour informer l’acquéreur correctement sur les prescriptions urbanistiques du bien, vérifier qu’il n’y a pas d’infraction urbanistique constatée ;
  • Recherche fiscale, pour vérifier si le vendeur est encore redevable de dettes fiscales qui devraient être payées en priorité sur le prix de vente obtenu.

C. L'acte notarié

Les administrations disposent de différents délais pour répondre à ces recherches. Ce n’est qu’après avoir obtenu les réponses des administrations que le notaire pourra passer l’acte notarié de vente. En pratique, il est dans la plupart des cas possible de signer l’acte notarié environ 6 semaines après le compromis de vente. D’un point de vue fiscal, le délai maximum pour signer l’acte notarié/payer les droits d’enregistrement est de 4 mois après la signature du compromis de vente.

Plus d’informations sont disponibles sur: www.notaire.be.