Questions fréquentes

Dans cette rubrique, vous trouverez des réponses à certaines questions qui sont fréquemment posées au notaire.

  1. 1. Mon vendeur a déjà un notaire. Ai-je le droit de demander à mon notaire de m’assister et d’intervenir à l’acte ? Est-ce que ça me coûte alors plus cher ?

    Vous avez le droit de demander l’intervention de votre notaire, en plus du notaire qui a été choisi par l’autre partie. Cela n’augmente pas l’honoraire ; les notaires se partagent l’honoraire.
    La loi garantit à chacun la liberté totale de choisir son notaire, sans surcoût au niveau des honoraires. La seule exception à ce principe est celle des ventes publiques ordonnées par justice. Il est d’ailleurs interdit au notaire d’influencer le libre choix des parties ou de rémunérer directement ou indirectement un tiers en vue d’être chargé d’un dossier.

  2. 2. J’ai contacté mon notaire pour un dossier. Combien de temps dure la préparation de l’acte et quand pourra-t-on signer ?

    Le temps nécessaire pour préparer un dossier varie en fonction de l’acte envisagé, parce que le travail préalable (les « recherches légales ») à effectuer par le notaire est différent en fonction de chaque acte. Pour les actes de transfert d’immeubles, le notaire doit interroger une série d’administrations, à qui la loi accorde des délais pour répondre. Ces actes prennent donc plus de temps que les actes qui dépendent seulement de la rédaction du notaire.

    En supposant que nous recevons toute l’information factuelle de votre part, et hors complication inhérente à l’acte envisagé, les délais minimums dont nous avons besoin pour préparer votre acte sont les suivants:

    • Pour la signature d’un compromis de vente : 1-2 jours s’il s’agit d’une maison, 15 jours s’il s’agit d’un appartement (dans ce cas, il faut interroger le syndic de l’immeuble, qui a 15 jours pour répondre).
    • Pour un acte notarié de vente ou d’achat d’un immeuble : environ 6 semaines après la signature du compromis .
    • Pour un contrat de mariage (sans apport immobilier) : sans délai, lors du 1er rendez-vous ou le lendemain.
    • Pour la constitution d’une société : 1-2 jours.
    • Pour une donation d’argent ou d’autres biens meubles : 1-2 jours.
    • Pour une donation d’immeubles, un partage d’immeuble, la constitution d’une hypothèque, l’apport d’un immeuble en communauté ou la constitution d’un usufruit : environ 6 semaines.
  3. 3. Je veux vendre mon appartement à la côte belge, mais l’étude de mon notaire est à Eupen. Est-ce qu’il peut quand-même s’occuper de la vente de mon appartement ?

    Oui. Chaque notaire belge peut signer des actes concernant des immeubles partout en Belgique mais la signature du notaire doit intervenir dans son ressort territorial. Cela veut dire concrètement qu’un notaire de la Communauté Germanophone de Belgique ne pourrait pas se déplacer à Ostende pour signer l’acte sur place. Il peut toutefois soit signer l’acte dans son étude à Eupen, soit intervenir comme deuxième notaire à l’acte que serait reçu par un notaire local à la mer.

  4. 4. La vente publique volontaire d’un immeuble, est-ce intéressant ?

    Si vous souhaitez vendre votre immeuble, vous avez essentiellement deux possibilités :

    A. Vente « de gré à gré » :

    si vous optez pour la vente de gré à gré, vous pouvez soit chercher vous-même un candidat acquéreur soit demander à un professionnel (agent immobilier ou notaire) de chercher un candidat à votre place. Si le professionnel trouve un acquéreur, il est rémunéré par une commission qui est généralement payable à l’acte notarié de vente.

    B. Vente publique volontaire :

    contrairement à une idée reçue, vente publique ne signifie pas que le vendeur a nécessairement des dettes. La vente publique n’a pas non plus nécessairement lieu suite à une saisie-exécution de l’immeuble. La vente publique peut tout-à-fait être volontaire, simplement parce que le vendeur estime (ou tente sa chance) que le bien produira un meilleur prix en vente publique qu’en vente de gré à gré.

    Les avantages pour le vendeur de choisir la vente publique volontaire sont principalement :

    • Rapidité : la séance d’adjudication est fixée à une date rapprochée (6 à 8 semaines). A cette date, toutes les personnes intéressées par votre bien seront présentes et émettront leurs offres. Si le vendeur accepte la plus haute enchère, le processus est nécessairement plus rapide qu’une vente de gré à gré.
    • Absence de commission : la commission qui est due à l’agent immobilier (ou au notaire) en cas de vente de gré à gré n’est pas due en cas de vente publique.
    • Flexibilité : si, lors de l’adjudication, les enchères sont trop basses, le vendeur peut toujours décider de ne pas requérir le notaire d’adjuger. Dans ce cas, le bien est retiré de la vente et la vente n’a pas lieu. En cas de vente publique volontaire, le vendeur n’est donc jamais obligé de vendre.

    Les éventuels inconvénients de la vente publique volontaire sont :

    • Enchères trop basses : certains immeubles se prêtent moins bien à une vente publique que d’autres - les enchères seront dès lors inférieures aux espérances.
    • Coûts si le bien est retiré de la vente : si les enchères restent en dessous du prix espéré et que le vendeur décide de ne pas requérir le notaire d’adjuger, aucune vente n’a lieu. Les frais exposés (publicité, cahier des charges etc.) sont néanmoins payables par le vendeur. Nous pouvons vous calculer au cas par cas combien cela représente.
  5. 5. Mon notaire est-il moins cher ou plus cher qu’un autre notaire ?

    Le notaire remplit une fonction d’officier public, dont l’honoraire des actes tarifés est réglé par un arrêté royal. Il est interdit au notaire de réclamer un honoraire plus élevé que celui prévu par l’arrêté royal, tout comme il est interdit de réclamer un honoraire moins élevé. En d’autres termes, l’honoraire sera le même pour tous les actes tarifés chez tous les notaires en Belgique.

  6. 6. Qu’est-ce qui est compris dans le décompte des frais d’acte ?

    Le décompte (demande de provision) d’un notaire doit détailler au moins les postes suivants :

    • Droits d’enregistrement : c’est la taxe perçue par l’Etat (la Région, en l’occurrence) et dont le taux varie en fonction de l’opération envisagée, p. ex. 12,5% dans le cas d’une vente (sauf réductions prévues par la loi), 50 € pour un contrat de mariage, 1% en cas de partage d’immeuble etc.
    • Frais divers : ce poste se compose de plusieurs « sous-postes » : coût des réponses données par les administrations relativement aux recherches légales faites par le notaire ; coût du travail fourni par le bureau des hypothèques, frais de dossier, droit d’écriture (càd taxe de 7,5€, 50€ ou 95€ en fonction de l’acte qui est passé).
    • L’honoraire du notaire : les prestations tarifées du notaire sont réglées par un arrêté royal.
    • Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : calculée sur l’honoraire du notaire et une série de sous-postes des frais divers.
  7. 7. Si mon vendeur a déjà son notaire, ne ferais-je pas mieux de prendre un autre notaire pour que mes intérêts soient aussi défendus ?

    Contrairement à l’avocat, qui défend - sauf exceptions - les intérêts d’une seule partie, le notaire a une obligation légale d’impartialité et de conseil équitable des deux parties. Si vous le souhaitez, vous pouvez donc choisir le même notaire que votre cocontractant sans devoir craindre que le notaire défende plus les intérêts de votre cocontractant.