Immobilien

1. Für welche Immobilienangelegenheiten brauche ich einen Notar ?

Eine Immobilienübertragung jeglicher Art ist vor Notar zu tätigen. Um Dritten entgegenstellbar zu sein, muss die Immobilienübertragung in die Bücher des Hypothekenamts abgeschrieben werden; nur öffentliche Urkunden können abgeschrieben werden.
Wir stehen Ihnen zur Verfügung für folgende Immobilienakten :

  • Kauf oder Verkauf einer Immobilie (Grundstück, Wiese, Wohnung, Haus, usw.),
  • Grundurkunden (d.h. Teilung eines Hauses in mehrere Einheiten z.B. Wohnungen),
  • Teilungen zwischen Miteigentümern von Immobilien,
  • Kreditverträge, Hypotheken und Hypothekenvollmachten,
  • Immobilienschenkungen,
  • Eintragung dinglicher Rechte wie Nießbrauch (Nutznießung), Erbbaurecht, usw.,
  • Aufteilungs- bzw. Hinterlegungsurkunden in einer Parzellierung.
  • Erstellen, abändern und auflösen von Wohn-, Geschäfts- und Pachtmietverträgen.
    Mietverträge beinhalten keine Immobilienübertragung sondern nur ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht. Mietverträge müssen demnach nicht vor Notar unterschrieben werden (außer wenn die Dauer 9 Jahre überschreitet oder 3 Jahre Miete im Voraus gezahlt werden). Für das Aufstellen von Mietverträgen können Sie sich sowohl an einen Notar wie auch an einen Immobilienmakler, Rechtsanwalt oder die Verbraucherschutzzentrale wenden.

2. Wie werden Immobilienübertragungen besteuert ?

Jegliche Immobilienübertragung ist einer Steuer unterworfen, die Registrierungsgebühr genannt wird. Der Prozentsatz der Registrierungsgebühr ist abhängig von der Art der Immobilienübertragung:

  • Ein Verkauf einer Immobilie in der Wallonischen Region (also auch in der DG) wird in der Regel mit 12,5 % besteuert. Diese 12,5 % werden auf den Verkaufspreis berechnet, bzw. den wirklichen Wert der Immobilie, sollte dieser über dem Verkaufspreis liegen, weil die Immobilie z.B. zu einem Freundschaftspreis verkauft wird.
  • Die Eintragung einer Hypothek ist einer Registrierungsgebühr von 1% unterworfen, berechnet auf die Höhe der Hypothek (Hauptsumme und Nebenkosten).
  • Usw.

3. Wie läuft ein Immobilienverkauf in der Praxis ab?

Der Kauf/Verkauf einer Immobilie läuft konkret nach folgendem Schema ab :

A. Einverständnis der Parteien

Das Einverständnis der Parteien ist meistens schriftlich in einem Kaufvorvertrag festgehalten, der durch den Notar oder den Immobilienmakler vorbereitet und durch Käufer und Verkäufer unterschrieben wird. Ab diesem Moment sind die Parteien verpflichtet (zu kaufen oder verkaufen), selbst wenn die Eigentumsübertragung und die Zahlung des Preises vertraglich mit der notariellen Urkunde stattfindet. Aus Steuersicht, um zu ermitteln ob die Registrierungsgebühren fällig werden, ist ebenfalls das Einverständnis der Parteien zu kaufen bzw. zu verkaufen ausschlaggebend, und nicht die Verankerung dieser Verpflichtung in einer notariellen Urkunde. Somit werden die Registrierungsgebühren auch fällig, wenn die Parteien nicht innerhalb von 4 Monaten nach dem Kaufvorvertrag beim Notar erscheinen, um die notarielle Urkunde zu unterzeichnen (vorausgesetzt der Kaufvertrag ist nicht rechtmäßig aufgelöst worden).
Für die Vorbereitung des Kaufvorvertrages prüft der Notar eine Reihe Dokumente, unter anderem den Eigentumstitel des Verkäufers, d.h. die Urkunde durch die der Verkäufer Eigentümer geworden ist (Kaufurkunde, Teilung im Rahmen einer Erbengemeinschaft, usw.).

B. Die gesetzlichen Recherchen

Vor der Unterschrift der notariellen Verkaufsurkunde ist der Notar gesetzlich verpflichtet, gewisse Verwaltungen nach Informationen über die Immobilie bzw. den Verkäufer zu befragen (die sogenannten « gesetzlichen Recherchen »). Dies sind unter anderem folgende:

  • Hypothekenrecherche. Diese Recherche dient in erster Linie dazu zu prüfen, dass der Verkäufer auch Eigentümer der zu verkaufenden Immobilie ist. Außerdem wird ermittelt, ob noch eine Hypothek eingetragen ist, die vor dem Verkauf gelöscht werden muss, damit der Ankäufer eine hypothekenfreie Immobilie erwerben kann. Eventuell eingetragene Grunddienstbarkeiten oder eingeleitete Zwangsversteigerungen gehen ebenfalls aus dieser Recherche hervor.
  • Katasterrecherche : Sie dient dazu, die genaue Lage, Bezeichnung und Flächengrösse (laut Kataster) zu ermitteln, sowie das Katastereinkommen, welches für die Summe des Immobilienvorabzugs ausschlaggebend ist.
  • Urbanistische Recherche: Sie dient dazu, den Käufer über die städtebaulichen Bestimmungen in Kenntnis zu setzen, denen die Immobilie unterliegt, und um zu ermitteln, dass keine städtebauliche Zuwiderhandlung durch die Behörden festgestellt wurde.
  • Steuerrecherche : Falls geschuldete Steuern noch nicht bezahlt sind, wird das Steueramt darauf bestehen, dass diese entweder vor dem Verkauf getilgt werden oder vom Kaufpreis abgezogen werden.

C. Die notarielle Urkunde

Die Verwaltungen verfügen über verschiedene gesetzliche Fristen, in denen sie auf die gesetzlichen Recherchen antworten müssen. Erst wenn der Notar diese Antworten erhalten hat, darf er die notarielle Urkunde mit den Parteien unterzeichnen. In der Praxis ist es in den meisten Fällen möglich die notarielle Urkunde innerhalb von 5-6 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvorvertrages zu unterzeichnen. Aus Steuersicht ist die Maximalfrist zwischen dem Einverständnis der Parteien (Kaufvorvertrag) und der Zahlung der Registierungsgebühren (notarielle Urkunde) 4 Monate.

Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie auf: www.notaire.be.